다세대 주택 양도세 제로 방법

다세대 주택 양도세 제로

 

다세대 주택 또는 다가구를 지어서 분양 할때 빌라 또는 연립 형태로 분양하는데 어떤 주택 형태로 매매를 하느냐에 따라 세금을 내지 않거나, 그 반대 일수가 있어서  지금부터 그 주택의 종류를 잘 구별하는 방법을 알아 보도록 하겠습니다.

아시다 시피 건축법에 따르면 다가구주택은 일반 단독주택과 동일한 단독주택으로 분류되며, 다세대주택은 아파트나 연립주택과 함께 공동주택으로 분류되어 지고 있습니다.

여기서 제일 중요한 것은 다가구 주택은 각 호수별로 등기가 되지 않지만, 다세대 주택은 각 호수별로 별도 등기 할 수 있습니다.

일반적으로 다가구주택은 여러 호수가 있어도 별도 등기가 되지 못해 그 주택 전체를 하나로 보고 있지만, 다세대 주택은 각 호수 별로 별도 등기가 되기에 아파트와 같이 여러 채의 주택이 한 건물에 들어가 있는 것으로 보고 있습니다.

그렇다 보니, 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받기 위해서 그 차이점을 잘 알아 볼 필요가 있습니다.

우선 세법에서 말하는 다가구 주택을을 보면 전체를 하나의 단독주택으로 보고 1세대 1주택 여부와 고가 주택 여부를 확인해서 양도세 비과세 여부를 적용합니다. 

하지만 다세대 주택은 주택 전체를 하나로 보지 않고, 각 세대를 개별로 보다 보니, 다세대 주택을 보유한  그 자체가 1세대 2주택자이면서, 고가 주택 여부에 따라서 높은 세율을 적용 받게 됩니다.

그럼 다세대 주택에 대해 세금을 줄이는 방법을 살펴 보자면, 우선 용도변경을 하는 방법이 있습니다.

 

다세대주택을 다가구 주택으로 용도 변경을 하고, 2년 이상 보유하고, 조정지역 대상지역에서는 2년 거주를 해서 양도하면 1세대 1주택에 대한 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다.

그렇다고, 전액 비과세가 되는것이 아니고 주택 매도 가격이 9억원 이하라면 적용되지만, 9억원 이상이면 넘는 차액 만큼에 대해 1세대 1주택과 상관없이 양도세를 내야 합니다.

이렇게 해서라도 세금을 줄일 수 있어서 다행이라 생각합니다.

 

그럼 다가구 주택을 보유하면 어떤 혜택을 받을까 살펴 보면 임대소득에 대해 비과세를 받을 수 있습니다.

임대소득에 대해 비과세를 받을려면, 부부 합산 국내에 1주택을 보유한 상태에서 그 주택을 통해 임대하여 발생된 소득 부분에 대해서는 소득세에 대해 비과세를 합니다.

하지만, 주택의 기준시가가 9억원이 넘게 되면, 그 주택을 임대하면서 발생된 소득은 소득세 과세 대상이 됩니다.

 

조금 더 자세히 주택 임대에 대한 소득세 과세기준을 살펴보자면, 1세대 1주택으로 주택 기준시가가 9억원을 초과 하지 않으면 비과세이며, 1세대 기준으로는 미혼이라도 30세이상이거나, 배우자가 사망했거나, 이혼했거나, 최저생계비 수중 이상으로 신고된 소득이 있는 경우라도 1세대 기준으로 볼 수 있지만, 미성년자는 제외됩니다.

 

부부합산 1세대 2주택인 경우 어느쪽을 임대 해서 월세를 받더라도 소득세 과세 대상이 됩니다.

 

부부합산 1세대 3주택인 경우에는 임대 보증금의 경우에는 3주택 중 어느 주택을 임대하면서 받은 임대 보증금의 합계액이 3억원을 초과하면, 초과하는 보증금 등에 대해서 연간 1.8% 의 이자율을 적용한 금액을 사업소득으로 소득세를 부과합니다. 단 전용면적이 한 채당 40m2 이하의  주택으로 해당 과세 기간의 기준시가가 2억원 이하인 주택은 주택 수에 포함 되지 않습니다. 이점에 대해서는 꼭 다시 한번 전문가에게 문이 하시길 바랍니다.

그리고 2,000만원 이하 소규모 주택임대 소득에 대해서는 14% 분리 과세를 하고 있습니다.

 

1세대 3주택의 보유자가 주택 임대를 통해 발생된 소득에 대한 소득세 부분은 꼭 세무.회계 전문가와 상의 하시고 소득세 금액을 산출해 보시길 바라며, 위 내용은 참고만 하시길 바랍니다.